今年，美国籍明星潘玮柏给中国房地产贡献了两个热搜：
# 潘玮柏上海摇豪宅，连进场选房的资格都没有 #，
# 潘玮柏 1.68 亿购入上海房产 #；
两个热搜时隔一个月，也是同一个楼盘，户均总价接近 6000 万。经过一次失败后，这位美国人终于成功上车，为中国的房地产事业作出了巨大贡献。
潘玮柏这样"非沪身份证"的买家，已经成为上海豪宅市场的主流。有些项目甚至超过了 70% 的份额。
而这些外地富豪中，又有 70% 是浙江和江苏的民营企业家。
与上海相比，北京的豪宅市场，比包叔女朋友还冷淡。
整个 2024 年，北京一个日光盘都没有。2025 年上半年，上海 3000 万以上的新房，成交了 1096 套，比其他 15 个有豪宅成交的城市，加起来还要多。
北京排名第二，但成交量仅仅是上海的五分之一：
214 套。
2015 年之前，情况还不是这样的。从顶级豪宅的成交套数上来看，北京和上海难分伯仲。
不是北京有钱人少了。北京金融机构本外币各项存款余额，要比上海高的。最重要的原因是供应。过去十年，北京自愿采取了：
策略性收缩。
1
2024 年北京土拍溢价率最高的土地，是一个小到不能再小的地块：
东城金鱼池地块。
住宅建筑面积只有 1700 平方米，哪怕建 99 平的户型，都不够 20 套，可以说是北京土地招拍挂历史上最小的地块。
就是这块地，最后进入了摇号阶段。最终被来自石家庄做能源起家的老板花了 3 个多亿拿到，在北京狠狠刷了一波存在感。
没办法，北京东城已经好多年没地了。
2012 年，北京国土局发文，"十二五"期间，北京市三环内将原则上不再新增供应住宅用地，四环内原则上不再新增供应集中建设的经适房项目用地。
过了两年，北京更是明确提出新的战略转型：
减量发展。
就这样，北京成为全国首个，甚至可能是世界首个要做减量发展的超大城市。在此之前，做减量发展的都是能源和人口萎缩的城市。
到了 2017 年，政策进一步收紧：
二环内禁止新增建设用地，四环内严控新增建设用地。
北京在用强力的政策，来确保核心区土地资源高效利用，同时推动城市副中心发展，来解决大城市病的问题。
而上海已经几乎放弃副中心，转向含金量更高的黄浦江沿江发展。最典型的就是徐汇区，截至目前，中国单价地王和总价地王纪录均由徐汇保持。
徐汇滨江段开发结束后，徐汇花了五百亿把离黄浦江不远的东安新村地块拆出来，并以 523 亿元的价格，创了全球房地产的纪录。
最近，徐汇区又抛出了旁边的另一块地，就在李佳琦住的云锦东方对面。这块起始楼面单价 13.5 万元一平的地块，将有很大概率冲击中国单价地王纪录。
即便这样，从 2023 年到 2024 年，上海所有卖地收入，只比北京高：
300 亿。
上海拿出了大量市中心最核心的土地，甚至连开埠 100 多年的外滩，都找出土地来出让。而北京的供地，却大量集中于：
亦庄、顺义、大兴和房山。
北京楼市这几年是五环外的土地撑起来的。四环内的项目，两只手都能数过来。今年距离北京中心最近的"豪宅"，是朝阳的酒仙桥、黄杉木店，是海淀的清河和功德寺。
更不用说三环、二环了。
2
前段时间，北京的朋友带我去看了二环边的一个项目，说这是北京内城唯一一个三面环水的豪宅：
东直门 8 号。
在北京住了整整二十年，豪宅也见过很多。但三面环水的豪宅确实稀罕，内城就更是罕见。很多老豪宅的水系景观，过个几年，都干枯了。
没办法，北京太缺水了。
北京的母亲河永定河，1996 年就因为干旱断流过；还有京东第一大河潮白河，2000 年左右也断流了。
这个问题直到 2014 年南水北调中线工程通水才解决，在水利部的统一调度下，把万家寨的黄河水、大同的册田水库引入了永定河，北京人才重新有了母亲河；
潮白河也在断流 22 年后才终于起死回生。
直到今天，湖北人还对此有很大意见：
北京漂亮吧？都是我们的水。
所以千万不能小瞧北京任何一处河景，都是切切实实真金白银堆出来的。
东直门 8 号的窗户下面，就是现在北京内城最有话题的：
亮马河。
别看这条河不长，水流也不大，但成本可不低。
1982 年开始，亮马河是北京人民亲手清理出来的，朝阳区各个机关的公务员，把河底淤泥一筐一筐装上岸。
南水北调后，2019 年，朝阳区政府启动了亮马河水岸重建工程。
他们用了两年时间，把亮马河的水抽干又灌满，把整个岸线彻底翻修了一遍，做了世界级的河景、灯光和绿植。
现在，只要在亮马河散过步的人，都说它真的很像：
北京塞纳河。
亮马河治理好后，沿岸的商户也很懂事。蓝港商城马上拆了 1500 个停车位，做了河岸的公共空间，宝格丽酒店也拆掉了围墙。
本来，这里就是第二使馆区。现在，在大家的共同努力下，从东直门到朝阳公园的亮马河两岸，成了北京最洋气最有氛围感的国际生活住区，是北京年轻人为数不多可以肆意玩桨板、外地游客可以游船的水面。
在亮马河边，可以看到各种生活状态，就连包叔都经常跑到亮马河边做日光浴。
2024 年，亮马河两岸的商业收入达到了 40 亿。事实证明，只要给机会，就会有优质的供应产生。
亮马河是这样，房地产也是这样。
东直门 8 号位于亮马河的源头，亮马河与北护城河交汇处，三面环水。外面环境已然如公园，但开发商还为这个只有 200 多套房子的社区，做了一个 12000 平的园林景观。
林荫大道，景观水院，水岸庭院，草坪花园 …… 在这里，多层次复合绿化系统与自然环境协调共生。
入门的国槐，园内的樱花树、元宝枫，四季变换，园林总有一抹自然的色彩。
他们还在这里留了一片小天地——可食花园。
春天，业主带着孩子一起种下果蔬种子，插入自己的标牌。等到几个月后，果实成熟，他们可以亲自采摘，尝到自己种下的果实。
现在花园里的品种，已经有红颜草莓，红甜菜等等。旁边还有石榴树、柿子树以及山楂树。
就在可食花园的不远处，设有几处凉亭。目光所及，就是亮马河。天气好的时候，坐在这里，看看书，喝着咖啡，聊个天，再惬意不过。
好的作品背后少不了一群成功的设计师。东直门 8 号光为设计，就花了超过一个小目标。他们请来的设计师，都留下过惊世之作，却选择相聚于此。
比如室内设计，他们请来了"华人之光"傅厚民，四套样板间，四种风格。轻奢原木风和 Tiffany 蓝风格。
还有操刀了苏河湾的张健。
他们竟然觉得还不够。又请来了宝格丽酒店御用的意大利设计师 Antonio Citterio。面积最大的两个顶豪户型，则请来了英国教父级设计师雅布亲手操刀。
参观的那天，天气很好。
一进门，穿过十字方厅，就被客厅最佳观景位的蓝天白云、绿树清水的景观震撼到。
到了夜晚，还有一处夜景的最佳观景位，灯光四溢，车水马龙，很是漂亮。
朋友介绍着大师的巧思，专门留了一个与厨房相连的早餐厅。与午餐、晚餐相比，早餐总是不太正式，也充满了兵荒马乱。这个小小的早餐厅，既顾及了效率，可以边做边吃，还留有一丝温馨。
雅布还找了纽约的设计师工作室，一起绘制主卧的壁布。
没错，壁布都是画上去的。未来这个户型，每一套房的每一个主卧，都是独家定制。
在北京，我是第一次见到这种毫无束缚力、大张大合的真豪宅了。
3
从豪宅的价格来看，北京和上海的楼市周期已经发生了错位：
北京比上海少涨了一轮。
在最高级别的资产配置中，北京成了一个洼地。
这显然是人为控制，甚至是压制的结果。当上海已经在给某些公司赠送买房优惠券的时候，北京甚至连限购都还没放松过。
结果就是，江浙沪的富豪们拿着上海的价格体系来北京楼市，会大开眼界。
上海豪宅入门级的价格，可以买到中国政治文化中心核心区顶级的房子，从地段到配置，从审美到服务，几乎都无可挑剔。
东直门 8 号很早就是现房。开发商用围墙把项目包裹起来，极尽低调和隐蔽，在北京的财富大潮中，他们铁了心想做一个：
岛。
位于亮马河和北护城河交汇的三角处，东直门本身就是极度成熟和宜居的地段。
但在这么繁华的地段，东直门 8 号的门口的市政路面做到了双向八车道，富裕出了两侧的停车位以及自行车道。
宽阔的河流和道路，确实让它成为一个安静的岛。
东直门 8 号的开发团队，是北京以康养闻名的碧朗湾，物业公司也是碧朗湾。这座岛上的生活，他们对标的是养生酒店的鼻祖：
泰国的奇瓦颂度假村。
碧朗湾在全国有多个康养中心，提供营养餐厅、体能训练、水疗 SPA、运动康复、医疗美容、家庭医生等专业服务。
很多运动员，甚至国家队成员，都是在碧朗湾接受体能训练和运动康复。
在造房子的时候，碧朗湾团队首先想要提供的是最高质量的：
空气、水、湿度、温度 ……
大量成本被用在了看不见的地方，墙里的毛细血管网的恒温系统、航天级别的隔音降噪技术、空气微雾加湿系统，科技系统的植入，让房子每个角落都恒温恒湿恒氧。
新风用了高压静电杀菌装置，标准比疫情期间医院隔离区还高，能灭杀空气中 90% 的病毒了。
东直门 8 号的供水管道系统是全铜的，采用纯物理连接工艺，确保水质长期稳定。
管道的供应商，是一家有 120 年历史的德国公司 VIEGA，他们通常只为贵族住宅或小型别墅提供管道系统。东直门 8 号是他们接触过最大规模的项目，合作之前，他们专门派人飞到北京，了解这个项目的情况。
这套系统，最终花了差不多一个小目标。
在这里，拧开水龙头，就是经过六级净化的饮用水，标准高于五星级酒店。
另外，他们还准备了一个活动房间，目前叫它：
8 号工坊。
左墙是一个小型的自然博物馆，放置的是贝壳、岩石以及昆虫标本。右墙则是研发的三个机械装置，分别是绘画、机械传动和八音盒。他们希望给孩子从小种下一颗自然教育和美育的种子。
未来所有的业主活动，大部分都会在这里进行。讲座论坛、定制私宴、读书分享，或是其他活动，都可以在这里举办。
4000 方的面积里，他们竟然做了如此多配置。
4
碧朗湾团队是一直有服务基因的。
北京双井的碧朗湾中心开业已经九年。这是中国首家，也是唯一一家同时提供营养餐厅、体能训练、水疗 SPA、运动康复、医疗美容、家庭医生六大服务的一站式康养中心。
如今，碧朗湾团队的能力已经接近国际顶尖水平。
东直门 8 号的团队，放弃了两层住宅，专门让碧朗湾做了一个康养中心，为业主提供足不出户的康养服务。
原先碧朗湾的六大服务，被他们整合为五养，即医养、食养、动养、美养、心养。
医养，就是整体医学，以及中医。包括私人家庭医生，专人挂号陪诊，功能医学检测，还会建立家庭健康档案，制定康养服务项目。
食养，就是营养餐厅。提供的餐食，或是低碳饮食，或是功效型营养餐，都是由营养师团队准备的。
动养是健身加康复。他们照顾到了全家的健身需求，青少年综合体能，孕产体能、普拉提；也照顾到全家的康复需求，运动损伤、青少年体态矫正、亚健康人士的慢性颈肩腰腿痛。
心养是瑜伽、冥想等文化疗愈。美养就是水疗加医美。
这个集"五养"服务于一体的康养中心，覆盖了从儿童、青年、中年到银发的全龄段需求，真正实现了碧朗湾服务"全家全生命周期"的理念。
而这些服务，与业主不过是一部电梯的距离。不管屋外是风雨交加，还是艳阳高照，业主们只要穿着单衣就可以下楼体验。
业主虽然住在内城，但感觉似乎生活在泰国的奇瓦颂度假村。
甚至有年轻业主在孩子出生后，没有选择入住月子中心，而是直接留在东直门 8 号的家中坐月子。
因为楼下的碧朗湾，为她提供了全方位的月子期辅助服务。
一层的养小满中餐厅与 8 号料理，能够提供中、日、西三种菜系，根据她的身体情况和口味需求，灵活定制月子餐，并每日按时送餐上门。
产后瑜伽及其他健康服务，也可按她的情况，进行个性化安排。
整个东直门 8 号，如今已迎来 30 多位小业主。有的在这里出生，有的在这里成长，碧朗湾的服务始终伴随家庭全周期。
这听上去完全不同于以往的物业公司。因为碧朗湾也不是一家传统意义上的物业公司，他们想做的是：
高净值人群的生活及健康保障团队。
项目一共 225 套，物业团队目前已经配备了 200 人。厨师、营养师、康复师、体能师，各种师，通通持证上岗。
这是堪比酒店的人房比了。
业主们的背后，是一支专业的服务团队。在东直门 8 号，一户一个业主群。群里既有物业管家、康养管家，还有负责自家相关的工程师，有物业工程，也有开发商工程。即便交付后需要小修小补，仍然能够找到负责人。
至于后面的新成员，则取决于业主需要。若是在碧朗湾健身，则会有自己的健身教练；若是在碧朗湾康复，则会有自己的康复师。
只要告诉他们需求，就会尽力安排好一切。而这只是在群里一句话的事情。
这不仅是一群照顾房子的人，还是一群照顾家里人的人。
他们是基于东直门 8 号对于东直门周边的意义，和亮马河的复活一样，都提供了一种全新生活的可能性。
别忘了，东直门不仅是北京第一座城门，还是到首都机场的磁悬浮列车起点。
当年磁悬浮开通的时候，大家都觉得，东直门就是北京的新门户，是世界进入北京的第一站，东直门不仅是 CBD 的北大门，还被叫作：
新国门。
新国门的开放度包容度，不是其他地方能比的。当上海豪宅市场高歌猛进之时，北京选择了不同的道路。
或许正是这种克制，让北京保留了更多内敛的底蕴。这种底蕴终将转化为持久的价值。
就像现在，东直门的辉煌，似乎又回来了。
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